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優良物件にサブリース契約はもったいない!

一棟もの収益不動産の管理契約の一つにサブリース契約という選択肢があります。

サブリース契約を結べば、サブリース会社からの家賃保証があるので、非常に魅力的に思えます。

 

しかし、結論から言うと、優良物件を購入したのであれば、サブリース契約は不要です。

理由はデメリットの方が多いからです。

下記で解説していきます。

 

《家賃満額を保証してくれる訳ではない》

サブリース契約の家賃保証率の相場は想定家賃の80~90%程度であることが多いです。

つまり、月の総家賃収入が100万円の物件の場合、サブリース会社が保証する家賃収入は80〜90万円という事です。

この分、利回りは低下するので、キャッシュフローは少なくなります。

 

《当初の家賃が永遠に保証される訳ではない》

ほとんどのサブリース契約では、賃貸需要の低下や家賃の下落など、不測の事態に備えて一定期間ごとに家賃の見直しができる旨の文言が記載されています。

仮に、その期間が2年だとすれば、2年後に家賃保証率が下がる可能性があります。

そうなると、さらに利回りは低下してしまいます。

 

《免責期間がある》

ほとんどのサブリース契約には、免責期間があります。

この免責期間中はサブリース会社からの家賃保証はありません。

免責期間は一般的に1~3カ月が多いですが、それ以上の期間の場合もあります。

また、再免責期間といって、退去が出る度に新たに免責期間が発生する場合もあります。

サブリース契約を締結しているからと言って、全期間家賃保証がある訳ではありません。

 

《中途解約できない可能性がある》

サブリース契約はオーナーが貸主、サブリース会社が借主となります。

建物の賃貸借契約では、借主の権利を守る為に、貸主より借主の方が立場が強い事が多いです。

よって、貸主が中途解約したいと申し出ても、契約次第では解約できない場合もあります。

契約締結前に必ず中途解約の文言を確認しておきましょう。

 

 

このようにサブリース契約は落とし穴も多く、せっかく高利回り物件を買えても、キャッシュフローが少なくなってしまいます。

 

しかし、必ずしもサブリース契約は悪い契約ではありません。

もし、オーナーが多忙で不動産投資に対して、ほとんど時間を割けないのであれば、ほぼすべての業務を任せられるサブリース契約が適しているかもしれません。

 

 

 

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