殺人事件・自殺・孤独死・・・保有物件で起こる可能性。 | ニュース | 一棟物の不動産投資は株式会社B・Effect Asset | 実績多数

保有物件で他殺・自殺・孤独死（以下、心理的瑕疵）などの事件・事故が起こるとオーナーにとっては大打撃です。

その事件・事故が発生した部屋の家賃の下落はもちろん、建物全体の賃貸需要に影響しますし、凶悪事件であれば半永久的に『心理的瑕疵物件』として人々に記憶されてしまいます。

孤独死の場合は、入居審査の際に高齢の方をお断りすればある程度は回避できますが、他殺や自殺の場合は回避しようがありません。

回避しようがないリスクというのはオーナーにとっては非常に怖いものです。

今回はこのような事件・事故が発生する確率をそれぞれのデータを引用して、計算してみたいと思います。

まず、それぞれの統計は以下の通りです。

他殺：８７４人（２０２１年　出典：警察庁）

自殺：２１，００７人（２０２１年　出典：警察庁）

自宅での孤独死：１８．８万人（２０１９年　出典：国土交通省）

＊上記合計：２０９，８８１人

日本の総住宅数：６２４０万７千戸（２０１９年　出典：総務省統計局）

全国の持ち家・賃貸の比率：持ち家６１．２％・賃貸３８．８％（２０１８年　出典：総務省統計局）

次の上記の統計を用いて、賃貸の一住宅あたりで心理的瑕疵が発生する確率を計算します。

２０９，８８１➗６２，４０７，０００×３８．８％＝０．００１３％

（他殺・自殺・孤独死の合計➗日本の総住宅数×賃貸比率）

一住宅あたりで心理的瑕疵が発生する確率はわずか０．００１３％ということが分析できました。

一住宅では無視しても全く問題ない数字だと思います。

しかし、これはあくまで一住宅で１年以内に心理的瑕疵が発生する確率ですので、総戸数１０戸の物件であれば０．００１３％×１０＝０．０１３％になり、さらにその物件を１０年保有すると０．０１３％×１０＝０．１３％になります。

下記、複数のパターンでシミュレーションしてみます。

《保有物件１棟、総戸数１０戸、保有期間３０年》

０．００１３％×１０×３０＝０．３９％

《保有物件３棟、総戸数３０戸、保有期間３０年》

０．００１３％×３０×３０＝１．１７％

《保有物件１０棟、総戸数１００戸、保有期間３０年》

０．００１３％×１００×３０＝３．９％

《保有物件２０棟、総戸数２００戸、保有期間３０年》

０．００１３％×２００×３０＝７．８％

《保有物件３０棟、総戸数３００戸、保有期間３０年》

０．００１３％×３００×３０＝１１．７％

どうでしょうか？

私個人の感覚ですが、保有物件３０棟、総戸数３００戸、保有期間３０年になると、無視できない数字になってきました。

しかし、この規模になるとキャッシュフローが膨大になっていますので、心理的瑕疵が発生してもその物件のみを損切りすることで解決できると思います。

不動産投資をするうえで、他殺・自殺・孤独死による家賃下落や退去は避けることが難しいリスクです。

しかし、論理的に計算すると可能性は非常に低いので、あまり考えすぎるのも良くないということが理解できると思います。