『入居維持率』という観点 | ニュース | 一棟物の不動産投資は株式会社B・Effect Asset | 実績多数

今回は、実際に私の先輩が実践している、少し変わった「満室経営術」をご紹介したいと思います。

不動産オーナーにとって、やはり一番嬉しいのは「満室の状態を長く維持できること」ではないでしょうか。
 

さらに言えば、同じ入居率であっても、「退去と入居を繰り返しながら満室を維持する」よりも、「同じ入居者に長く住んでもらいながら満室を維持する」方が、オーナーにとってはメリットが大きいと言えます。

なぜなら、退去が発生すると原状回復費用だけでなく、新しい入居者を募集するためのAD（広告料）や仲介手数料など、さまざまな経費が発生するからです。
また、時期や物件によっては、再募集の際に以前より家賃を下げなければ決まらないケースもあります。
※現在は賃料相場が上昇しているエリアも多いため、逆に家賃を上げられるケースも多いです。

そんな中、私の先輩が保有している物件は、長期間にわたって満室経営を維持しています。
しかも驚くことに、入居者の入れ替わりもほとんどないそうです。

「何か満室経営のコツがあるんですか？」
と聞いてみたところ、少し意外な答えが返ってきました。

それは、「あえて属性がそれほど高くない入居者を選ぶことがある」というものでした。
 

賃貸物件に入居申込みが入ると、一般的には管理会社からオーナーへ申込者の情報が共有されます。
たとえば、年齢、勤務先、勤続年数、年収などです。

多くの不動産オーナーであれば、「できるだけ属性の高い人に入居してもらいたい」と考えるのではないでしょうか。
年収が高く、勤務先もしっかりしている人の方が、入居後のトラブルが少ないと考えるのが一般的だからです。

ところが、その先輩は逆の考え方をしています。

場合によっては、

・年収がそれほど高くない
・勤務先の規模が小さい
・一般的には属性が高いとは言われない

といった入居希望者を、あえて選ぶことがあるそうです。

理由は非常にシンプルです。
「長く住んでくれる可能性が高いと考えているから」
とのことでした。

引越しには、意外と多くのお金がかかります。
新居の敷金・礼金や仲介手数料、引越し業者への費用、家具や家電の買い替えなどを考えると、数十万円単位のお金が必要になることも珍しくありません。

そのため、所得に余裕がない世帯ほど、「多少不満があっても、引越し費用を考えると今の家に住み続けよう」という判断になりやすい、という考え方です。
一方で、所得に余裕がある人の場合は、「もっと広い家に住みたい」「会社の近くに引越したい」「結婚や転職を機に住み替えたい」といった理由で、比較的気軽に住み替えを選択できる可能性があります。

＊実際に、年収や世帯収入が高いほど、引越し経験が多いという統計もあります。

つまり、その先輩は「家賃を払えるかどうか」だけではなく、「この人は長期間住んでくれそうか」という視点でも入居者を見ているわけです。
そして結果として、退去率を下げ、満室状態を長期間維持しているということでした。

もちろん、これはすべての物件に当てはまる方法ではありません。
家賃帯やエリア、物件のグレード、保証会社の利用状況などによっても、適切な入居者選びは変わってきます。

また、「年収が低い＝必ず長期入居になる」という単純な話でもありません。
それでも、「属性が高い入居者ほど良い入居者」と決めつけるのではなく、「長期入居してもらえるか」という視点を持つことは、賃貸経営において一つの考え方ではないでしょうか。

少し変わった満室経営術ですが、不動産投資家のみなさまの参考になれば幸いです。