国交省のガイドラインにもなった事故物件の事例 | ニュース | 一棟物の不動産投資は株式会社B・Effect Asset | 実績多数

先日、何回目かの宅建士の更新で講習を受けてきました。

各種法律の変更点などを丸一日かけて学ぶのですが、そのなかで事故物件に関する事例があり、不動産投資家にとって関係のある話だったので本コラムで共有させていただきたいと思います。

《事例》

⑴平成15年10月、賃借人Aは、2階建アパート (1・2階各5戸、計10戸)の一室(以下 本件貸室」という。)について、賃貸人Xと本件賃貸借契約(月額賃料6万円) を締結し居住した。

⑵ Y1は、平成17年10月、本件賃貸借契約に基づくAのXに対する債務を連帯保証する本件連帯保証契約を締結した。
⑶ Aは、平成18年10月、本件貸室で自殺した。Y2がAを単独相続した。

⑷ Xは、賃料減少分として本件貸室には288万円の損害が、本件貸室の両隣と階下の部屋には 賃料減額分の388万円余の損害が生じるとして、連帯保証人Y1及び相続人Y2に対し、合計676万円余の損害賠償を求めた。

《各当事者の言い分》
（賃貸人Xの言い分）
賃借人Aが自殺した行為は、本件貸室の使用収益に際しての善管注意義務に違反する。
Xは、本件建物の各室を賃貸するに当たって、本件貸室で自殺事故があった旨、重要事項で説明しなければならず、その結果、約6年分の賃料減少分として、本件貸室には288万円の損害が、本件貸室の両隣と階下の部屋には賃料減額分の388万円余の損害が生じると予想される。

（連帯保証人Y1、相続人Y2の言い分）
Aが借りていた部屋に関する損害は、ある程度応じる必要があるだろう。しかし、両隣や階下の部屋の損害に関しては、応じる必要はないと考える。

《本事例の問題点》
⑴貸室内の自殺事故による賃貸人の損害
⑵自殺事故が発生した貸室・隣室の賃借希望者に対する告知義務の有無と告知が必要な期間

《本事例の結末》
判決は次のように判示して、Xが請求する損害賠償額の一部を認容した。

⑴債務不履行の有無について
賃借人が貸室内において自殺をすれば、これにより心理的な嫌悪感が生じ、一定期間、賃貸できたとしても相当賃料での賃貸ができなくなること、賃借人に貸室内で自殺しないように求めることが過重な負担を強いるとも考えられないことから、貸室内で自殺しないようにすることも賃借人の善管注意義務に含まれるというべきであり、賃借人が賃借中の室内で自殺したことは、債務不履行を構成する。
 

(2) 告知義務について
自殺事故があった部屋に居住することは、一般的に、心理的嫌悪感を感じる事柄と認められるから、賃貸人が、そのような物件を賃貸するときは、原則として、賃借希望者に、重要事項の説明として自殺事故があった旨を告知すべき義務がある。

しかし、自殺事故による嫌悪感も、時の経過により希釈することに加え、一般的に、自殺事故の後に新たな賃借人が居住をすれば、当該賃借人が極短期間で退去したといった特段の事情がない限り、自殺事故による心理的影響はかなりの程度薄れると考えられるほか、本件建物は 都市部のワンルーム物件であることなどから、本件では、Xには賃借人が自殺した本件貸室を賃貸するに当たり、最初の賃借人には本件自殺事故があったことの告知義務があるが、当該賃借人が極短期間で退去したといった特段の事情が生じない限り、当該賃借人が退去した後に本件貸室を賃貸するに当たり、賃借希望者に本件自殺事故を告知する義務はないというべきである。

また、本件建物の他の貸室を新たに賃貸するに当たっては、自殺事故があった本件貸室に居住することと、その両隣の部屋や階下の部屋に居住することとの間には、感じる嫌悪感の程度にかなりの違いがあることは明らかであり、賃借希望者に対して本件自殺事故を告知する義務はないというべきである。

(3) 損害の算定について
本件貸室では、本件自殺事故から1年間賃貸できず、その後賃貸するに当たっても従前賃料の半額の月額3万円での賃貸しかできず、他方で、自殺事故から3年後には、従前賃料の月額 6万円での賃貸が可能となっていると推認するのが相当と考えられることから、賃貸人の逸失利益は合計132万円余となる。

 

この事例を元に、ガイドラインが設定されました。

簡単にまとめると以下のようなガイドラインです。

《賃貸借契約の場合》

・自殺・他殺があった部屋は3年経過するまでは入居者に告知する必要がある。

（反対にいうと、3年経過後は告知する必要がない。）

・両隣や階下の部屋の賃借希望者（他の部屋の賃借希望者）には告知する義務はない。

・自然死・日常生活の中での不慮の死(転倒事故・誤嚥等)（特殊清掃等が行われた場合は除く。）は原則告げなくてよい。

《売買契約の場合》

・自殺・他殺があった部屋は、相手方の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は告げる必要あり。

・自然死・日常生活の中での不慮の死(転倒事故・誤嚥等)（特殊清掃等が行われた場合は除く。）は原則告げなくてよい。

どうでしょうか。

私はこの判例とガイドラインを聞いた時に、『思ったより大したことないんだな』という印象を持ちました。

自殺や他殺があると、売却時にも必ず買主に伝えなければいけないというイメージがある方も多いと思いますが、国交省のガイドラインでは重要な影響がある場合は伝える必要があるとし、自然死に関しては告げなくてよいとなっております。

賃貸借の場合も、3年経過するまでは告知する必要があるというのは大体そのようなイメージを持つオーナーも多いと思いますが、両隣や階下の部屋の賃借希望者（他の部屋の賃借希望者）には告知する必要はないとされています。

上記を総合的に考えると、保有物件で自殺・他殺・孤独死などがあってもオーナーには大きな打撃にはならなそうですね。

（ちなみに、ガイドラインでは《事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案は告げる必要がある。》とありますので、ニュースなどで大きく取り上げられるような事件・事故になってしまうと例外です。）

以前に、保有物件で事故・事件が起こってしまう可能性を計算したコラムがありますので、そちらもあわせて読んでいただければと思います。

《殺人事件・自殺・孤独死・・・保有物件で起こる可能性。》

https://b-effect-asset.jp/news/20220628170419/

以前作成した上記のコラムでは、冒頭で『保有物件で〜建物全体の賃貸需要に影響しますし、』と書いておりますが、国交省の見解とは差異があったようです。

ご参考にしていただければ幸いです。